— Согласны ли вы с мнением, что новый посткризисный рынок уже сформировался?

 — Да, сегодня мы уже можем говорить о том, что после неразберихи конца 2008 — начала 2009 г. сформировался отличный от докризисного рынок коммерческой недвижимости. Правда, я не стал бы называть его посткризисным. Скорее, это рынок кризисного периода, срок существования которого измеряется длительностью самого кризиса.

 — И как происходило его формирование?

 — Рынок коммерческой недвижимости отреагировал на кризис практически сразу. Хотя предпосылки были и осенью 2007 г. (ипотечный кризис в США), и в начале 2008 г. (кратковременная коррекция фондового рынка, рост кредитных ставок и т. д.), и летом 2008 г. (рост вакантных площадей в офисах, начало коррекции ставок), и в августе 2008 г. (осетинско-грузинский конфликт, антиPR России, уход крупных западных инвесторов). Однако те известные события, которые произошли в сентябре, никто не прогнозировал. И уже к октябрю было объявлено о замораживании и продаже ряда крупных объектов, начался серьезный рост объема предложения, практически исчез спрос и на продажу, и на аренду. Однако в силу инерционности рынка недвижимости коррекция цен продажи и арендных ставок началась не сразу, хотя число сделок и приближалось к нулю. Впрочем, основной причиной стагнации являлось даже не отсутствие платежеспособного спроса. В первые месяцы кризиса было совершенно непонятно, что происходит и чего ожидать даже в ближайшем будущем, а что будет через неделю с ценами на нефть, валютным курсом и какие изменения произойдут на фондовом рынке — на эти вопросы не мог ответить, пожалуй, ни один человек. Если на жилом рынке в этот период кто-то продолжал совершать сделки, то в коммерческом сегменте, где главенствующую роль играет доходность и другие экономические факторы, покупать перестали вообще. Кроме того, полностью нарушились механизмы ценообразования. В этом смысле ситуация с теми объектами, которые собственникам срочно требовалось обратить в деньги, напоминала начало 90-х: справедливая цена неизвестна никому, поэтому просили сколько хочется и брали сколько заплатят.

Однако необходимо было работать. И в октябре 2008 г. мы сделали собственный прогноз развития событий на ближайшие пару лет, с вероятностью 70–80%. Следует отметить, что пока он оправдывается — и по коррекции цен на крупные и мелкие объекты, и по стабилизации цен, и по времени начала выхода на рынок залоговых активов. Прошлой осенью, опираясь на собственный прогноз, мы делали оценку нескольких объектов стрит-ритейла для реализации в марте — апреле 2009 г. Все они были проданы, а расхождение составило не более 10%.

После того как с фондового и валютного рынков стали поступать оптимистичные новости, началось некоторое оживление и в нашей отрасли. Кроме того, в этот период экспонировалось небольшое количество так называемых дистресс-предложений — качественных объектов, цена на которые была существенно снижена из-за финансовых проблем у их владельцев. Эти два фактора привели к тому, что в апреле 2009 г. был отмечен небольшой всплеск активности. Правда, он быстро закончился: платежеспособные покупатели быстро приобрели немногочисленные дистресс-активы и снова перешли в разряд наблюдателей.

Таким образом, к лету рынок вновь вернулся в русло стагнации.